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作者：全小景，文章仅代表作者本人观点
来源：全景财经（ID：p5w2012）
本文已获授权
蒙眼狂奔的碧桂园，又出事了。
7月27日，安徽省六安市官方微博发布消息称，7月26日23时40分许，金安区碧桂园 · 城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。
中午时分，碧桂园官方微博发布“关于六安事件的声明”：
声明中表示，对于本次灾害事故造成的伤亡，公司上下深感悲痛，集团副总裁、区域负责人已连夜赶到现场，专门成了应急小组，全力协助政府展开伤员救治，并对项目进行停工，全面排查安全隐患。
2018年，碧桂园夺路狂奔
对于“宇宙第一房企”---碧桂园，2018年似乎一路事故不断，维权不断：
6月12日，碧桂园马来西亚新山项目遭到大量台湾业主维权，被诉讼至马来西亚房屋仲裁庭投诉，要求退房；
6月24日，上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1人死亡9人受伤，一位51岁的工人被混凝土压死；
7月12日，杭州萧山的碧桂园项目坑基直接坍塌，基坑的裂痕延伸到了旁边居民楼的地基上，十几户业主被疏散至宾馆；
7月14日，南京碧桂园业主集聚项目营销中心，扶老携幼，在35摄氏度高温下艰难维权；
7月27日，安徽六安市碧桂园施工项目再度发生事故，导致6人死亡、1人伤情危急；
……
2018年的这一幕幕，似乎让碧桂园距离“给你一个5星级的家”的口号越来越远，却被愤怒的业主称为：“给了我一个五星级的坑”。
步子迈得太快，自然容易摔跤。
2018年以来，碧桂园盖房、卖房的速度越来越快：
2017年，碧桂园销售金额5508亿元，同比增长78.3%；合同销售面积6066万平方米，同比增幅61.89%；
2018年上半年，碧桂园销售金额约4124.8亿元，同比增长42.77%；合同销售面积达4389万平米，同比增长36%。
实现如此惊人的销售增速，背后最大的“功臣”之一无疑是：高周转。
2018年4月，碧桂园总裁莫斌，在短短6天之内签发3道“总裁令”：
4月5日，签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；
4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；
4月11日，签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
目的只有一个：让碧桂园的2018年盖房、卖房的节奏加速、加速、再加速。
这也完全贴合了碧桂园董事局主席---杨国强的言论：“高周转是我们战无不胜的法宝；高周转是抵抗任何风险最有效的手段”
为了“15天冲刺4000万”，7月16日，碧桂园漳州御江府开誓师大会，现场杀鸡取血，员工们集体举起杯子喝鸡血并合影留念。
迫于舆论压力，随后碧桂园紧急辟谣：纯摆拍，杯子是空的。
无论是“三道金牌”，还是“15天4000万”的口号，目标只有一个：高周转，尽快收回现金。
赚钱，还债的时候到了
碧桂园不断强调高周转、现金流的背后，还债的时候到了。
据Wind数据显示，截止2017年底，全国11个一线房企中，融创中国负债率高达90.27%，碧桂园紧随其后，负债率高达88.89%，而绿地、恒大、万科、绿城、华夏幸福5家房企负债率均超80%。
另外，截止2017年12月31日，总负债金额已经超过9330亿元，负债率高达88.89%。
“燃眉之急”的是短期负债，2017年底，碧桂园的流动负债达7695亿，其中，短期借款+应付票据+应付账款合计3823亿，还有超3654亿的其他流动负债。
逼近还债的高峰期，却突然遇上最严的去杠杆、最惨的债券违约、最冷的发债环境。
根据Wind统计，自2018年初截至6月1日，共有333只债券推迟或发行失败，金额超2034亿元。
仅4、5两个月，就有159只债券推迟或发行失败，涉及金额924.80亿元，占比近一半，达到47.75%。其中，5月一笔最大债券中止发行便来自碧桂园，金额200亿。
5月28日，上交所网站更新信息显示，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度被“中止”。
值得一提的是，最早在2016年4月，碧桂园便递交了200亿的发债申请，2月7日首次出现“中止”状态，至5月份已两度被中止。
不仅仅是碧桂园，据统计，2018年上市的房企中，有9家的发债遭中止，涉及金额总额达到484亿元，仅2018年5月，就有6只债券被中止。
自6月11日起，碧桂园突然改变战略：现金流是血液，对任何一家企业都至关重要。
碧桂园内部人士透露：现在的工作一切围绕现金流，合作项目中，为了实现现金快速回流周转，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。
一切都是为了现金，为了回款，为了还债。
曾经地王，今日债王
2015年和2016年，房企大规模发行公司债，加大步伐攻城抢地，不断刷新地王的标准。
随后在2017年，甚至是2018年，大部分房地产开发商都赚得盆满钵满。
但，伴随着大量高价拿地，四处项目的开发背后，房企的资产负债率却不断上行。
Choice数据显示，2017年，A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。
其中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。
万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。
而在一季报披露后，房企总体负债率已攀升至79.42%，达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。
资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。
在负债高企的同时，房企的现金流却不容乐观。
Choice数据显示，2018年第一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到80家，占比超过一半，万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。
另一个不容忽视的问题是，天量债务即将到期。
据天风证券统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量将达1949亿元，其中主要集中在三、四季度，分别高达932亿元、698亿元，
而且，2019年、2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
凛冬更冷
刚刚开完的国常会，似乎透露出一丝宽松的氛围，让饥渴难耐的地产商们听到了调控“解冻”的声音。
但真实的情况却是，房贷政策收紧的趋势依然在继续。
各地商业银行纷纷提高首套房房贷利率，已经普遍上浮15%，个别地区甚至将二手房首付提高到五成以上：
北京个别银行首套房贷利率上浮40%；
福州首套房贷款利率上浮15%；
深圳商业银行首套房贷利率普遍上浮15%，光大上浮最多，达到30%，且目前基本不接单；
...
与此同时，多家银行额度紧张，放贷缓慢。
而三、四、五线城市随着去库存进入最后阶段，将随时面临棚改货币化收紧的政策。
一旦三、四、五线城市的价格停滞，房子卖不动时，实力不足以支撑过冬的房企，将很快面临“缺钱”的窘境，也许多年的努力将在特定的日子归零，高负债的好日子将一去不复返。
寒冬将至，所有人都在屯过冬的粮食。
作者：全小景
来源：全景财经（ID：p5w2012），转载请联系全景财经授权。
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